Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar


Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar konusunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ile birlikte tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelebilir. Kısaca açıklamak gerekirse tapu iptal ve tescil davası ile bir daireyi ve ya arsa payını haksız yere elinde bulunduran kişiden o payların veya dairelerin kendisine geçirilmesi istenir. Örneğin, müteahhite inşaatı tamamladığı halde hak ettiği daireleri tapuda geçirmeyen arsa sahibine karşı müteahhit tarafından tapu iptal ve tescil davası açılır. Yani sözleşmeye aykırı davranmasına rağmen daireyi elinde bulunduran kişiye ve ya sözleşmeye uygun davranmasına rağmen kendi üstüne daireleri alamayan kişi tarafından açılan davadır. Bu dava anlaşmazlık konusu olaya göre ya arsa sahibi ya yüklenici ya da yükleniciden hak kazanan 3. kişiler tarafından açılabilir.

Arsa Sahibinin Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Arsa payı inşaat karşılığı sözleşmesinde arsa paylarının devri tarafların anlaşmasına göre çeşitli zamanlarda yapılabilir. Arsa sahibi yükleniciye inşaat başlamadan ve ya başlama esnasında tüm payları devretmiş olabilir. Bu noktada karşılaşılacak sorun ise inşaatın bitmesinden sonra yüklenicinin devretmesi gereken bağımsız bölümleri yani daireleri arsa sahibine devretmemesidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar konusunda böyle bir durumda arsa sahibi mağdur duruma düşer ve tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. Bu dava ile mahkemeden yüklenici üzerindeki sözleşme konusu arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin iptali ve bunların arsa sahibine tescil edilmesi talep edilir. Bu durumun önlenmesi için yükleniciye verilen paylara ipotek konulabilir ve inşaat seviyesi ilerledikçe bu ipotekler ilerleme oranınca çözülebilir. Ya da arsa sahibi teminat mektubu alabilir.

Benzer bir durumda da yüklenici daireleri inşaata başlamadan ya da inşaat devam ederken 3. kişilere satmış olabilir. Arsa sahibinin inşaatın başlama sırasında tüm arsa paylarını yükleniciye devretmesi Yargıtay’ın tabirine göre avans niteliğindedir, yükleniciye finans sağlamak niyetiyle yapılır ve yüklenici 3. Kişilere kendi payına düşecek daireleri daha inşa etmeden satarak kendine finansman sağlamış olur.  Yani ortada fiziki daireler bulunmamasına rağmen daireler satılmıştır. Satışa ve sağlanan finansmana rağmen sözleşme mahkeme kararıyla geriye etkili şekilde feshedildiyse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla yükleniciden ve yükleniciden daireleri satın alan 3. Kişilerden arsa paylarını geri talep eder.

İnşaat süresinde başlamamış ve bitirilmemiş ve akabinde sözleşme geriye etkili feshedilmiş ise, sözleşme hiç yapılmamış kabul edilir. Yükleniciye geçen ve oradan da 3. kişiye geçen paylar hukuki dayanaktan yoksun kalır ve iadesi gerekir. Eğer ki fesih ileriye etkili olursa yüklenici daireleri hak eder ancak inşa ettiği oranda daire alır. Örneğin 10 daire alması gerekirken inşaat seviyesi %90’da ileriye etkili olarak sözleşme feshedilmiş ise yüklenicin hak ettiği pay 9 daire olur ve önceden geçen 1 fazla dairenin iptal ve tescili gerekir.

Yüklenicinin Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Yüklenici tarafından açılacak  bu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar ancak Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş olduğu durumlarda açılabilir. Şayet sözleşmede yükleniciye bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmışsa bağımsız bölümler kat irtifakı kurulmasıyla oluşacağından öncelikle tapuda kat irtifakının kurulması gerekir.  Kat irtifakı inşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde yapılacak dairenin hissesine düşen arsa tapusudur. Eş deyişle, kat irtifakının amacı yapılacak binanın ve dairelerin özellikleri, metrekaresi, modeli vs hakkında taahhüt vermektir. Bu şekilde, yapılacak dairelerin nasıl olacağı taraflar arasında kararlaştırılmış olur ve ileride bir anlaşmazlığa düşüldüğünde mahkemede bu kat irtifakı ileri sürülerek mahkemenin tespit yapmak adına daha da uzamasının önüne geçilmiş olunur. Bu sebeple yüklenicin dava açmadan önce kat irtifakını kurmuş olması onun lehinedir.

Aynı zamanda yüklenicinin açtığı tapu iptali ve tescil davalarında hakim tarafından yüklenicinin özen borcu göz önüne alınır. Bunun gereği olarak inşaatın plan ve projesine, ruhsatına ve imara uygun yapılıp yapılmadığı belediye işlem dosyası getirtilerek araştırılır. Uygun değilse yasal hale getirilmesi için yükleniciye süre verilir. Yasal hale geldikten sonra yüklenicinin hak ettiği paylar için tescil hükmü oluşturulur. Bu sebeplerle yüklenicinin mahkemeye başvurmadan önce yapması gereken işleri eksiksiz halletmesi, uzun sürecek ve bu sebeple mağduriyet yaşatacak davaların önünü kesmiş olur.

Üçüncü Kişilerin Yükleniciden Kazandıkları Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptal Tescil Davaları

Bu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar yükleniciden arsa payı hakkını devralan 3. Kişiler tarafından açılır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta 3. kişinin yükleniciden arsa payı satın almadığıdır. Zira bu payları hâlihazırda almış olsaydı zaten bu davayı açmaya gerek olmazdı. Kısaca özetlemek gerekirse arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapıldığında, kural olarak yüklenici inşaatı anlaşmaya uygun olarak yaptığında dairelerin mülkiyetinin nakil hakkını kişisel hak olarak kazanır. Buna uygun olarak da sözleşmede kendisine ayrılan dairelerin mülkiyetlerinin naklini arsa sahibinden isteyebilir. Yani arsa payları hala arsa sahibinin elindedir ve sözleşmeye uygun olarak inşaat yapıldığında bu paylar yükleniciye devredilecektir. Yüklenici de gelecekte sahip olacağı daire hakkını inşaat daha bitmeden 3. kişilere devretmektedir. Bu devir bu sebeple bir satış mahiyetinde değil, alacağın devri mahiyetindedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 26/11/2009 gün, 2009/13145 esas ve 2009/13899 sayılı kararında bu husus belirtilmektedir.

“Taraflar arasında konut satışına ilişkin haricen yapılan bir sözleşme olduğu dosya içeriğinden anlaşıldığı gibi bu husus mahkemenin de kabulündedir. Tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. ( TMK 706, BK 213 Tapu Kanunu 26 ) Kural bu olmakla birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de yüklenici kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinde, kendisine verilecek konutların adına tescili için kişisel bir hak kazanır. Yüklenicinin tescil için kazandığı bu kişisel haklan BK 163 maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile 3. kişiye devir ve temlik edebilir.”

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması gerekse de, alacağın devri adi yazılı şekilde, notere ihtiyaç duyulmadan yapılır. Yani yüklenici daire hakkını 3. Kişilere arsa sahibinin rızasına gerek duymaksızın sadece kendi aralarında yazılı bir şekilde yaptığı anlaşmayla devredebilir. Eğer ki aynı daire birden fazla kişiye devredilmişse, ilk devredilen kişi hak sahibi olur.(14. Hd 20.11.2003 t e:2003/5341 k:2003/8244) Tabi bu alacak hakkı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hüküm doğurmasına bağlıdır. Eş deyişle, yüklenici sözleşmeye uygun bir şekilde inşaatı tamamladığında 3. Kişinin alacak hakkı doğacaktır. Çünkü 3. Kişi artık yüklenicinin yerine geçmiştir ve buna dayanarak arsa sahibinden daire hakkı iddia etmektedir. Tabi bu yüklenicinin yerine geçme olayı ile artık arsa sahibinin, yükleniciye karşı ileri sürebileceği itirazları hakkı devralan 3. Kişilere de ileri sürme hakkı doğmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 29. 11. 2007 gün, 2007/13130 Esas ve 2007/15128 sayılı kararı

“ Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki temlik sözleşmesinin öğrenildiği ana kadar temlik söz­leşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur. Ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. ” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 29. 11. 2007 gün, 2007/13130 Esas ve 2007/15128 sayılı kararı)

Buna bağlı olarak yüklenici inşaatı bütünüyle tamamlamamış ancak noksan bıraktığı iş az bir boyutta olabilir. Bir başka deyimle arsa sahibi tarafından tahammülü mümkün ölçülerde eksiklik kalırsa bu eksiklerin yükleniciden daire devralan kişiler tarafından tamamlanırsa ve ya eksiklik paraya dönüştürülerek arsa sahibine ödenirse 3. kişi tescil isteyebilir. Yani az miktardaki eksikliği tamamlayarak 3. kişiler daireleri arsa sahibinden alabilirler veyahut eksik miktarın parasını da verebilirler. Bu sebeple Kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı yükleniciden daire alan kişilerin ilerideki mağduriyetlerinin azalması açısından yüklenicinin güvenilir olmasına, önceki örnek projelerine ve yaptıkları işlere dikkat etmelerinde fayda vardır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 1998/04816 K: 1998/07616 sayılı kararında bu husus belirtilmektedir.

“Şayet yüklenici, eser sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber noksan bıraktığı iş pek cüzi bir boyutta ise yani bu noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması arsa sahibi açısından tahammül edilebilir bir boyutta ise o vakit bu pek cüzi noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması suretiyle de tescil istenebilir.”

Toparlamak gerekirse, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda bulunmadığından ve şartlarının da bir bakıma Yargıtay içtihatlarıyla oluştuğundan dolayı gündelik hayatta bu sözleşmenin uygulanmasında birçok problem ortaya çıkmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları ister yüklenici, ister arsa sahibi isterse de müteahhitlerden daire alan 3. kişiler tarafından olsun, hem sözleşme öncesi hem de uyuşmazlık sonrası daima bu konunun uzmanlarından yardım almak sonradan sorun çıkmasını ve ya sorun varsa tarafların en lehine olacak şekilde bu sorunun çözülmesini sağlayacaktır.

Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan diğer yazılarımıza ulaşabilirsiniz.