I- İrtifak Hakkı Kavramı
Sınırlı aynî haklar, hak sahibinin eşya üzerinde sağladığı hakimiyetin mahiyetine göre üç şekilde incelenmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda bunlar; irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak sınıflandırılırmıştır. TMK m. 779 hükmü uyarınca irtifak hakkı; malikin eşya üzerindeki sadece kullanma ve yararlanma yetkilerinin bir kısmını yahut tamamını hak sahibine sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerinden bazılarının kullanılmasını, hak sahibi yararına yasaklayan bir sınırlı aynî haktır.
İrtifak hakkı, söz konusu hakkın konusu olan eşya ile ilgili kullanma ve yararlanma ile ilgili yetkilerinden bir kısmını yahut tamamını içerebilir. Hak sahibine, eşyadan tam yararlanma yetkisi sağlayan tek irtifak hakkı, “intifa hakkı (usus-fructus)” olarak isimlendirilir. İntifa hakkı dışında kalan tüm irtifak haklarının yararlanma yetkisi sınırlıdır. Bu irtifak haklarının hepsi hak sahibine, eşya üzerinde sadece sınırlı bir yararlanma yetkisi verir.
Sınırlı yararlanma yetkisi farkı şekillerde karşımıza çıkabilir. Örneğin; oturma irtifakı, kaynak irtifakı, geçit irtifakı, üst hakkı… Taşınmazlar üzerinde çeşitli içerikte irtifaklar kurulabilir. İrtifak hakkının içeriğinin belirlenmesi aynı zamanda tarafların iradesine de bırakılmıştır.
II- İrtifak Haklarının Türleri
A- Eşyaya Bağlı (Arzî) İrtifaklar
Eşyaya bağlı irtifak hakkı ancak bir taşınmaz üzerinde, başka bir taşınmaz lehine kurulabilir. Bu da eşyaya bağlı irtifak haklarının konusunu oluşturmaktadır. Eşyaya bağlı irtifaklarda hak sahipliğinden bahsedebilmemiz için taşınmazın mülkiyeti ile bir bağlantı oluşturması gerekmektedir ve hak sahipliği yararlanılan taşınmazın mülkiyeti ile devredilebilir. Ayrıca eşyaya bağlı irtifakın tek başına el değiştirmesi mümkün değildir.
1. Kazanılması;
Eşyaya bağlı irtifak hakkı; tesisen kazanma, devren kazanma ve aslen kazanma olarak üçe ayrılmıştır. Eşyaya bağlı irtifak hakları tescille kazanılır fakat istisna durumları bunmaktadır. Bu durumlarda tescile gerek bulunmamaktadır.
Tescille kazanma;
TMK m. 780/1 hükmünde belirtildiği üzere, irtifak hakkının kazanılması tapu kütüğüne tescille sağlanmaktadır. TMK m. 780/2 hükmünde de aksi öngörülmedikçe, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerin irtifak haklarının kazanılmasında ve tescilinde de uygulanacağı belirtilmiştir. Ayrıca irtifak hakkının kazanılması için geçerli bir sebebe ihtiyaç duyulmaktadır. Kazanma sebebi geçersiz veya tescil istemi yok ise, yapılan seçil yolsuz olur.
İrtifak sözleşmesi, iki taşınmaz maliki arasında yapılır ve bunlardan birinin diğerinin taşınmazı lehine irtifak kurma borcu yüklemesiyle oluşur. Bu sözleşme resmi şekle tabidir ve geçerli olması için tapu müdürü veya tapu sicili memuru tarafından düzenlenmiş olması gerekmektedir.
Sicil dışı kazanma;
Dışardan görülen mecralara ilişkin olarak TMK m. 724/3 hükmünde söz konusu olan sicil dışı kazanmanın yanı sıra, TMK m. 748/3 hükmünde de doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit haklarının tescil edilmeksizin doğacağı, bunlardan sürekli nitelikte olanların tapu kütüğünün beyanlar kısmında gösterilmektedir.
a) İrtifak hakkının mahkeme kararıyla kazanılması; İrtifak hakkın kurulmasını talep hakkı veren bir hukuki ilişkinin bulunmasına rağmen, irtifakı kurmakla sorumlu olan kişi bu sorumluluğu yerine getirmekten kaçınırsa, hak sahibi hakkını elde etmek için hakimden irtifak hakkının kurulmasını talep edebilir. Böylece irtifak hakkı tescilden önce kurulmuş olur. Tescil açıklayıcı niteliktedir.
b) İrtifak hakkının kamulaştırma yoluyla kazanılması;
c) İrtifak hakkının zamanaşımı ile kazanılması; İrtifak hakkı olağan ve olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmaktadır. İrtifak hakkının olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için TMK m. 712 hükmündeki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Olağanüstü zamanaşımıyla kazanabilmek içinse, TMK m. 713 hükmündeki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Ayrıca olumsuz irtifaklarda olağanüstü zamanaşımıyla kazanabilmek için tapu kütüğüne tescil gerekmektedir.
2. Sona ermesi;
Terkinle sona erme;
Sona erme, kural olarak tapu sicilindeki sicilin terkini ile gerçekleşmektedir. Malikin yazılı terkin istemi üzerine terkin işlemi gerçekleştirilir ve tek taraflı bir tasarruf işlemidir.
Sicil dışı sona erme;
Bazı sebeplerin gerçekleşmesiyle tescilin terkini sadece açıklayıcı bir nitelik kazanır ve maddi bir varlığı kalmaz. Bu sebepler; yüklü veya yararlanılan taşınırın tamamen yok olması, yüklü taşınmazın kamulaştırılması, sürenin sona ermesi, tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi ve mahkeme kararı olarak belirtilmiştir.
3. Hükümleri;
TMK m. 787/l hükmü uyarınca, irtifakın kapsamını belirlemede, irtifaktan doğan tecil önemli bir yere sahiptir. TMK m. 787/2 hükmünde ise tescilden açıkça anlaşılmadığı hallerde irtifakın kapsamının, tescil sınırları içerisinde, irtifak hakkını kazanma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanmış olmasına göre belirlenecektir. Ayrıca irtifakın içeriğinin belirlenmesinde kazanma sebebi yeterli değil ise, irtifakın uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılışına bakılmaktadır.
B- Kişiye Bağlı İrtifaklar
Kişiye bağlı irtifak hakları; intifa hakkı ve oturma (sükna) hakkıdır. Söz konusu bu haklar; lehine kuruldukları kişi ile var olan, el değiştiremeyen, devredilemeyen ve miras yoluyla mirasçıya geçemeyen irtifak hakları olarak tanımlanabilir. Kişiye bağlı irtifak haklarından hak sahibinin kendisi, yaşamı boyunca yahut belirli bir süre yararlanır. Ancak bu durumda irtifak hakkının ortadan kalkması yalnızca, hak sahibinin ölmesi yahut belirli olan sürenin geçmesiyle gerçekleşebilir.
1. İntifa Hakkı:
TMK m. 794 hükmü uyarınca intifa hakkı, taşınır mallardaki tek irtifak çeşididir. Kişiye bağımlı bir hak olmakla beraber hak sahibine, hakkın konusu olan eşya üzerinde tam yararlanma yetkisi vermektedir. Ayrıca sağlar arası işlemlerle veya ölüme bağlı tasarruflarla başkalarına devredilemeyen ve miras yoluyla mirasçıya geçmeyen bir haktır.
İntifa hakkının konusu olan eşyanın ekonomik gelir getirme zorunluluğu yoktur. Hak sahibinin eşyadan herhangi bir yarar sağlaması yeterlidir. Kısaca hak sahibine sağlanan yarar maddi olabileceği gibi manevi ve estetik yarar da olabilir. Bu hakkın sahibi, zilyedi olduğu intifa hakkının konusu olan eşyanın fer’i zilyedi; malik ise asli zilyedidir. TMK m. 806/1 hükmü uyarınca, intifa hakkı, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibi tarafından bizzat kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, hakkın sahibi tarafından bizzat kullanılması zorunlu değildir. İntifa hakkının kullanması kira veya kullanma ödüncü gibi sözleşmelerle bir başkasına devredilebilir. TMK m. 797 hükmü uyarınca, intifa hakkı eğer bir tüzel kişi yararına kurulmuş ve bir süre ile sınırlandırılmamışsa, en çok yüz yıl için kurulmuş sayılır.
2. Aynî Oturma (Sükna) Hakkı:
TMK m. 823 hükmü uyarınca oturma hakkı hak sahibine, bir binadan veya binanın bir bölümünden konut olarak yararlanma hakkını verir. Bu hak devredilemeyen, mirasçılara miras yoluyla geçmeyen irtifak hakkıdır. Ayrıca TMK m. 823/2 hükmü uyarınca kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler niteliği ile bağdaştığı sürece oturma hakkına da uygulanır. Bu sebeple TMK’de oturma hakkı, intifa hakkından daha az hüküm ile düzenlenmiştir.
TMK m. 824 hükmü uyarınca oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Ayrıca oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilme hakkına sahiptir.
C- Karma İrtifaklardan Üst Hakkı ve Kaynak Hakkı
1. Üst Hakkı:
TMK m. 726/1 ve TMK m. 826/1 hükmü uyarınca üst hak; bir kişiye, başkasının taşınmazının (arsasının) altında yahut üstünde bir yapı yapması veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmesi sonucu o taşınmaza malik olma yetkisi veren bir irtifak hakkı olarak tanımlanabilir.
Üst hakkı, sınırlı bir aynî haktır. TMK m. 826/2 hükmü uyarınca, belirli bir kişi lehine kurulmuş olan üst hakkının kişiye bağımlı veya bağımsız bir irtifak hakkı olması sözleşmede taraflarca kararlaştırılabilir. Bu sebeple üst hakkının, hak sahibi tarafından devredilemeyeceği veya mirasçılara geçemeyeceği taraflarca kararlaştırılır. TMK m. 836/1 hükmü uyarınca üst hakkı, kişiye bağımlı olmayan bir irtifak hakkı olarak yüz yıldan fazla bir süre için kurulamaz. Üst hakkı kurulmuş ve sürenin uzatılması talep ediliyorsa, TMK m. 836/2 hükmünce bahsedilen hususlara bağlı kalarak en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Ayrıca bağımsız olarak kurulan üst hakkı en az otuz yıl süre için kurulmuşsa sürekli nitelikte kabul edilir ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
Üst hakkının kurulması için gerekli olan irtifak sözleşmesi, TMK m. 827 hükmü uyarınca resmi şekle bağlıdır ve tapu tarafından düzenlenir. Tapuda yetkililerce düzenlenen sözleşme, taraflar için bağlayıcı olur.
2. Kaynak Hakkı
TMK m. 837 hükmü uyarınca düzenlenmiş olup kaynak hakkı; bir kişiye başkasının arazisindeki kaynağın sularını ve kendi arazisine akıtma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır. Kaynak hakkı da üste hakkı gibi sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı müddetçe bir başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçebilir. Ayrıca kişiye bağlı olmayan kaynak hakkı, en az otuz yıl için kurulmuş olduğu hallerde taşınmaz olarak tapu kütüğüne kaydedilebilir.
D- Diğer İrtifaklar
TMK m.838 hükmünde düzenlenmiş olup malikin, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı, geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabileceği belirtilmiştir. Bu irtifak hakları aksi kararlaştırılmadıkça, kişiye yahut bir topluluğa bağlı olarak kabul edilmektedir.