Genel olarak, idare kamu görevi olan kamu hizmetini sağlamak için bazı taşınmazlara ihtiyaç duymaktadır. Bu taşınmayı elde etme amaçlı yapılan işleme kamulaştırma denmektedir. Kamulaştırmada özel hukuk kişilerinin istemine ve rızasına bakılmaksızın taşınmazın devlet gücü ile bedel karşılığında idarenin elde etme usulüdür. Kamulaştırma usulünde mülkiyet hakkı konusu çok önemlidir. Devlet taşınmazın maliki olan özel hukuk kişisinin rızasına bakmaması mülkiyet hakkını ihlal etmesinin nedeni önemlidir. Eğer bu neden kamu yararına dayanan bir neden ise kamulaştırma usulüne uygun gerçekleştirilebilmektir. Anayasanın kamulaştırma başlıklı olan 46/1 maddesi ‘Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunda gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırma ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.’ Anayasamızda da görüldüğü gibi kamulaştırma işlemi mülkiyet hakkını belirlenen usul ve şartlar çerçevesince yapılırsa mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaktadır. Taşınmazda idarenin kamu yararı özel hukuk kişisinin kendisine olan yararından fazla ise mağdur olan taşınmazın malikine yararının ihlali karşılığı bir bedel ödenir bu şekilde eşitlik sağlanmış olur. Kamulaştırma işlemini bir idare mercii diğer bir idare merciine yapamaz kamulaştırma yalnızca idare ile özel hukuk kişisi arasında gerçekleşir. Kamulaştırma tek taraflı bir idari işlem olduğundan karşı tarafın rızasına bakılmaz ve kanunda gösterilen esas ve usullere uygun yapılmak zorundadır. Özel hukuk kişisine taşınmazın bedeli ödenmeden kamulaştırma işlemine başlanılmaz. Bu bedel genel olarak peşin olarak ödenmesine rağmen bazı istisnalara tabidir. Tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi yeşillendirme faaliyetleri ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırma işlemlerinde 5 yılı aşmayacak ve eşit aralıklarda eşit fiyatlara en yüksek faizi uygulamak şartıyla kamulaştırma bedeli ödenebilir.
Kamu Hizmetinin Unsurları
A-Yetki Unsuru: Kamulaştırma işlemi idarenin ilgili olduğu taşınmaza kanundan veya cumhurbaşkanı kararnamesinden aldığı yetkilere dayanarak yapılabilir. Kamu tüzel kişilerinin kendi alanı dışındaki taşınmazlar için kamulaştırmalar konu bakımından yetersizlik söz konusu olur. Ayrıca belediyelerin kamulaştırma yapabilmeleri için belediye sınırları içinde olması gerekmektedir. Özel kişiler ve kamu tüzel kişiliği bulunmayan idarelerin kamulaştırma yetkisi bulunmamaktadır. Alınan kamulaştırma kararları yok hükmündedir. Bazı durumlarda bu durumlar kanunda doğrudan belirtilerek kamu yararı için hizmet veren özel kişilerce kamulaştırma yapılabilir. Buna örnek olarak Karayolları Genel Müdürlüğü Dışındaki Kuruluşların Erişme Kontrollü Karayolu (otoyol) Yapımı, Bakımı ve İşletilmesi Hakkında kanunun görevlendirdiği şirketi verebiliriz.
B-Şekil Unsuru: Kamulaştırma kanunlarımızca belli şekil ve usullere tabi tutulmuştur. Yüzeysel olarak idari aşama ve adli aşama olmak üzere iki aşama vardır.
C-Sebep Unsuru: Bu unsur idareyi kamulaştırmaya iten nedenlerdir. İdarenin alanına giren her ihtiyaca ve kamu yararına yönelik kamulaştırma yapılabilir. Lakin bu ihtiyaç süreli veya geçici bir ihtiyaca yönelik olamaz. Eğer taşınmazın geçici bir ihtiyaç için kamulaştırılma yapılırsa malikin mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale edilmiş olmaktadır.
D-Konu unsuru: Kamulaştırmanın konu unsuru işlemin gerçekleştirilip özel hukuk kişi tarafından taşınmazın idareye geçmiş olmasıdır. Yani sadece taşınmaz mallar kamulaştırılabilir. Taşınmaz olamayan yani bütünleyici parça ve aksi kanıtlanmadıkça eklenti(teferruat) olan mallar taşınmaz mülkiyeti kapsamına dahil olur. Taşınmazların tamamı kamulaştırılabileceği gibi bir kısmı da kamulaştırılabilir. Lakin kamulaştırılan kısmı kalan kısımı kullanılmaz hale getirir ise malik kalan kısımın kamulaştırılmasını isteyebilir. Taşınmazın bir kısmının kamulaştırılması yeterli olduğu halde tamamen kamulaştırma yapılırsa konu bakımından hukuka aykırılık oluşturur. Kamulaştırmaya sadece özel hukuk kişilerin sahip olduğu mallar konu olabilmektedir bunun dışında kalan kamu malları vb. konu olamaz.
E-Amaç Unsuru: Kamu yararı olmaksızın bir ihtiyaca yönelik olsa dahi kamulaştırma yapılamamaktadır. Kamulaştırmanın temel amacı kamu yararına dayanmaktadır.
Kamulaştırmanın Aşamaları
Kamulaştırma, mülkiyet hakkını kısıtlaması neticesiyle kişilere güvence sağlayarak bu işlemi yapması gerekmektedir. İlk olarak gerçekleştirilen idari işlemde satın alma başarıyla gerçekleştirilemezse adli aşamaya geçilir.
İdari Aşama: Kamulaştırmanın ilk adımı yeterli ödeneği temin etmektir. Yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaz. Bu mülkiyet hakkının ihlali için idarenin güvencesidir. İkinci adımda ise kamulaştırmanın sebep unsuru olan kamu yararı onayı alınmalıdır. Bu daha çok kamulaştırmaya hazırlık aşamasında gerçekleştirilir. Kamulaştırma kanununa göre kamu yararını kanunda belirten merciiler karar verebilirler. Örneğin kıyıların korunması veya turizmle ilgili yapılacak kamulaştırma işlemlerine kanunda bakanlığın karar vereceği gösterilmiştir. Bakanlıkların ve Cumhurbaşkanlığının kamulaştırma kararları için kamu yararı onayı gerekmemektedir. İdari aşamanın üçüncü adımında ise taşınmazın bütün nitelikleri ayrıntılı olarak belirlenir ve bunun üzerine taşınmazın ilgili idareni vergi dairesinden isteği üzerine taşınmazın bedeli belirlenir. Daha sonra Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli alım satım bürolarından edineceği bilgilerden de ve kendi bünyesinde 3 kişi seçerek taşınmazın bedelini belirlemek amaçlı komisyon kurulur. Bu bedel bilirkişiler yardımıyla da belirlendikten sonra taşınmazın malikine tebligat gönderilir. Belirlenen ücreti için malikle idare arasında pazarlıklar yapılır. Anlaşma sağlanması üzerine taşınmazın idareye devir işlemleri sağlanır ve taşınmazın bedeli malike ödenir.
Adli Aşama: İdarenin taktir ettiği fiyatlar çerçevesince taşınmazın maliki ile anlaşamaması sonucu adli aşamaya geçilir. Ücrette anlaşamayan yetkili idare taşınmaz ile elde ettiği bilgileri ve belgeleri toplayarak kamulaştırma işlemi için hazırladığı dilekçe ile taşınmazın bulunduğu yerde olan asliye hukuk mahkemesine başvurur. İdare asliye hukuk mahkemesinden taşınmazın bedelinin tescilini ve ücretin ödenme şeklinin yani nakit veya taksitlendirme ise bu taksitlendirmenin ayrıntılarının belirlenmesini ister. Mahkeme en geç 30 gün içinde belirleyeceği mahkeme gününü malike tebliğ eder. Mahkemenin ilk duruşmasında hâkim taraflara ücret konusunda anlaşmaya davet eder. Tarafalar anlaşırsa hâkim kamulaştırma kanunun onuncu maddesinin sekizinci fıkrasına ikinci ve devamı cümleleri uyarınca karar verir. Eğer kamulaştırma yapılmazsa mahkemenin taşınmaz mahallînde keşif yapması ve kamulaştırma kanununa göre belirlenecek bilirkişilerce taşınmazın bedel tespiti yapılır. Mahkemenin taraflar için belirlediği ücreti nakit veya ilk taksitini belirlenen banka üzerinden yatırmasını idareye tebliğ eder ve yatırıldığına ilişkin makbuzu ister. Mülkiyetin idareye geçmesi mahkemenin kararı ile belli olur. Mahkemenin kararına karşı tarafların istinaf ve temyiz hakları vardır.
Kamulaştırmanın Hüküm ve Sonuçları: Kamulaştırma sonucu taşınmazın idareye mülkiyetinin devrinden sonra taşınmaz hemen kamu malı olmamaktadır. Öncelikle bu taşınmazda kamu hizmetini tahsis etmesi ve taşınmaz hakkında özel düzenlemeler yapması gerekmektedir. Mahkemenin taşınmazın idareye tescili hakkında tebliğinden sonra malik taşınmazın devrini başka birine ferağ veya temlik edemez. Kamulaştırma işlemi için malik ücret hakkında dava açabileceği gibi kamulaştırma işleminin iptali için de dava açabilmektedir.
Davacıların dava dilekçelerinde, muristen gelen terekeye ait taşınmazı davalının kendi adına hükmen tescil ettirdiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil talepli dava açtıkları, başka bir ifade ile kadastro öncesi nedene dayandıkları, kadastro tespitinin kesinleştiği tarih ile dava tarihi arasında 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde yazılı 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçmiş bulunduğu anlaşılmakta ise de, davacılar vekilinin 27.10.2014 tarihinde harçlandırılmış dilekçesi ile, çekişmeli taşınmazın Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırılması ve davalıya 376.875 TL kamulaştırma bedelinin ödenmesi sebebiyle davayı ıslah ederek, davalıya ödenen kamulaştırma bedelinden hisselerine düşen 251.200 TL’nin yasal faiziyle beraber davalıdan alınarak kendilerine verilmesini talep ettiği halde Mahkemece davanın 3402 sayılı Yasa’nın 12/3. maddesinde yazılı hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. 3402 sayılı Yasa’nın 12/3. maddesinde, kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamayacağı ve dava açılamayacağı belirtilerek, mülkiyete ilişkin talepler yönünden hak düşürücü süre öngörülmüş olup, söz konusu yasa maddesindeki hak düşürücü sürenin, davacıların kamulaştırma bedelinin tahsiline ilişkin talepleri yönünden uygulanması mümkün değildir.
Hal böyle olunca; mahkemece, davacı tarafın kamulaştırma bedelinin tahsiline ilişkin davası yönünden, tazminat hukuku kuralları çerçevesinde, tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek, ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davacıların talebinin hatalı bir biçimde 3402 sayılı Yasa’nın 12/3. maddesi kapsamında değerlendirilmesi isabetsiz olup, davacılar vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenle yerinde bulunduğundan kabulüyle hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekirken, onandığı anlaşılmış olup karar düzeltme isteminin bu nedenlerle kabulü ile Dairemizin 10.10.2019 tarih, 2016/10975 Esas, 2019/6280 Karar sayılı onama kararının ortadan kaldırılmasına ve hükmün yukarıda belirtildiği şekilde BOZULMASINA, peşin yatırılan karar düzeltme harcının talep halinde ilgilisine iadesine, 11.06.2020 gününde oybirliği ile karar verildi. (16. Hukuk Dairesi 2020/433 E. , 2020/1745 K.)