Kiracının İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri


6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu TBMM tarafından kabul edilerek Resmî Gazetede yayınlanmış, ardından kısa bir süre sonra AVM yatırımcıları kanunun kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinin kendi aleyhlerine sonuç doğurma ihtimalinin olduğu gerekçesini ileri sürerek yapmış oldukları talep üzerine, 31/3/2011 tarihli ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesi ile TBK’nın iş yeri kirası hakkında yapılan bazı düzenlemeler 5 yıl ertelenmiştir. 12 Temmuz 2012 tarih ve 28351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53 üncü maddesi ile “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun323,325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmesinde hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanacaktır.” hükmü getirilmiştir.

Kanun koyucu, kiraya verenin elindeki gücü kullanarak kiracıya mali yükümlülükler getirmesi ve onu maddi açıdan zora sokmasının önüne geçebilmek adına düzenlemeler getirmiştir. Bu ertelenme, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Ertelenmenin AVM ve gayrimenkul yatırımcılarının yoğun lobi faaliyetlerinde bulunması sonucu gerçekleştiği düşünülmektedir. Bu erteleme ile birlikte kiracısı tacir olan işyeri kiraları açısından, bu yerlerin kiracılarının diğer kiracılarla aynı düzeyde korunmaya muhtaç olup olmadığı sorusunu akıllara getirmiştir. İş yeri kiracılarının, konut kiracılarından farklı olarak kendilerine özgü ihtiyaçları olduğunu kabul etmek gerekir. Bu duruma, TBK m.323/1 hükmü uyarınca, işyeri kiralarında kiraya verenin, haklı sebep olmaksızın işyeri kira ilişkisinin devrine yazılı rıza göstermekten kaçınamaması örnek gösterilebilir. Böylelikle kiracı, işyerinde oluşturduğu müşteri çevresi, yapmış olduğu gayri maddi veya maddi değerleri, başka bir kiracıya devredebilecektir. Söz konusu madde yalnızca kira ilişkilerinde uygulanır.

MADDE 323 – Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Bu madde ile oluşan düzenlemeler, kanunun emredici hükmüne aykırı olmaması şartıyla sözleşme serbestisi ilkesi gereği sözleşme hükümleri uygulama alanı bulur. TBK 323/1 maddesi kapsamında kira ilişkisinin bir başkasına yani üçüncü kişiye devredilmesi durumu söz konusudur. TBK m.205/1 hükmü uyarınca sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmenin kalan tarafı arasında yapılan ve devredenin sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarının devralana geçtiği sözleşme, devir sözleşmesidir. Kira ilişkisinin devri ise devir sözleşmesi ile gerçekleşir. Bu sözleşmenin tarafları, devreden kiracı ve devralan üçüncü kişidir. Erteleme süresi boyunca kira devir sözleşmelerinde kiraya verenin de bu devre rızası gerekir. Dolayısıyla kira ilişkisinin devredilebilmesi için mevcut ve geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması ve tarafların devir konusunda anlaşmış olması gerekir.

İşyeri Mülk Sahibi Devre Rıza Vermekten Kaçınabilir Mi?

Bu maddenin yürürlüğünün ertelenmesi, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep bulunmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamayacağına ilişkindir. Bu da demektir ki, tacir veya tüzel kişi kiracı, kiraya konu olan işyerini sekiz yıl boyunca kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini, bir başkasına devredemeyecektir. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiralarında, kiraya verenin haklı sebebinin varlığı somut olayın özelliklerine göre hakim tarafından belirlenir. Ve haklı sebebin yokluğu halinde kiraya veren rıza vermekten kaçınamaz. Kiraya veren, iş yeri kiraları haricindeki kira ilişkilerinde ise kural olarak, devre onay verip vermeme hususunda serbesttir.

Adalet Komisyonu değişiklik gerekçesinde, “açık rızası olmadıkça devredemez” ibaresiyle devir yasağı konulduğu ve kiralananın haklı sebeplerin varlığına rağmen kiracının rıza vermekten kaçınmasının doğru olmadığını, dolayısıyla yalnızca işyeri kiralarına has, haklı sebep olmadıkça kötü niyetle hareket edip devre izin verilmemesinin önüne geçilmesi gerektiğini belirtmiştir. Haklı sebebe, kiracının yalnızca hava parası için devretmek istemesi veya işyeri için yapmış olduğu tazmine gerek olmayan iyileştirmeleri, kiraya verenin yararlanamaması için eski haline getirerek üçüncü bir kişiye devretmek istemesi gibi örnekler verilebilir. TBK m.323/2 hükmü ile, kira ilişkisinin devri sonucu sözleşmenin kiracı tarafının değiştiği anlaşılmaktadır. Devir ile devreden kiracı tüm borçlarından kurtulur ve devralan devreden yerine kiraya verene karşı sorumlu olur. Ancak yine bu halde TBK m.323/3 gereği devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle kiraya verene karşı, devralan üçüncü kişi ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. .Sekiz yıllık erteleme süreci boyunca kiracının, devralan üçüncü kişi ile birlikte müteselsilen sorumlu olması söz konusu değildir. Keza bu müteselsil sorumluluk da 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

Tüm bu açıklamalar nezdinde, 1 Temmuz 2020 tarihi ile iş yeri kiraları bakımından yürürlüğe girmiş olan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun sekiz yıllık süreyle ertelenen hükümleri, emredici hukuk kuralı gereği ve kamu düzenine ilişkin olmasından dolayı yürürlükte olan işyeri kira sözleşmeleri için de uygulanacaktır. Ve aksine bir düzenleme olsa dahi kanunun emredici hükmü uygulanacaktır. Ancak Geçici 2.madde ile bu tarihten önce yürürlüğe girmiş hükümler kapsamında, tarafların sözleşme serbestisi ilkesi uygulama alanı bulacak ve sözleşmeye bağlı kalınacaktır. Sözleşmede belirtilmeyen hususlar için 818 Sayılı Mülga TBK uygulanacaktır. Bu durum mevcut kira ilişki ve sözleşmelerine önemli ölçüde etki edecektir. Gündemimizi uzun süre meşgul eden ve tüm dünyayı etkisi altına alan COVİD 19 ile ilgili tedbirler alınmış ve yeni tedbirlerin alınması da söz konusu iken, kiracıyı korumak amaçlı olan bu madde ve hükümlerinin bu alanda ve dolayısıyla kira ilişkilerinde yeni sorunları ve anlaşmazlıkları beraberinde getireceğini gözler önüne sermektedir. Bu düzenlemelerin kira sözleşmelerine ne şekilde etki edeceği zamanla ortaya çıkacak, uygulamada usul ve esasları bakımından Yargıtay’ın vereceği kararlarla şekillenecektir.

Kira İlişkisinin Devri ve Alt Kira Sözleşmesi

Kira ilişkisinin devri ile alt kira sözleşmesi birbirinden farklı kavramlardır ve karıştırılmaması gerekir. Her ikisi de TBK m.322’de düzenlenmiştir. Alt kira ile kira sözleşmesinin tarafları değişmez ve kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki durumda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir. Mevcut bu sözleşmenin yanında tarafları kiracı ile alt kiracı olan yeni bir sözleşme yapılır. Ancak kiraya verenin alt kiracı ile sözleşmeden doğan hiçbir ilişkisi bulunmaz. Oysa kira ilişkisinin devrinde sözleşmenin tarafları değişmekte ve devreden kiracının yerini devralan kiracı almaktadır. Alt kira sözleşmesinden farkı, kira ilişkisinde sözleşme varlığını korur ancak tarafları değişir. Buna karşılık, alt kira sözleşmesinde yine mevcut bir sözleşme vardır ancak taraflarda değişiklik söz konusu değildir. Yalnızca kiracı ile üçüncü bir kişi arasında da alt kira sözleşme ilişkisi oluşur.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir