Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu (TBK 304-308)


Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu’nun 304 ile 308.maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile kiralananın ayıplarından, kiraya verene bazı sorumluluklar getirilmiştir. TBK m.304 hükmü uyarınca ayıp, önemli ayıp ve önemli olmayan ayıp ayrımına tabi tutulmuştur.

Önemli ayıpta, kiralanandaki mevcut olan eksiklik ya da bozukluk, sözleşme ile belirlenen kullanımı bütünüyle etkiler ve kiracıdan kiralananı kullanması objektif olarak beklenemez. Konutun kapısının olmaması veya mutfak dolabının olmaması vs. önemli ayıba örnek verilebilir. Bu tür önemli ayıpların varlığı halinde, kiracı borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Sözleşmeyi feshedebilir.

Önemli olmayan ayıp ise, kiracının umduğu edim yararına zarar veren ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmamasıdır. Taşınmazdaki birkaç ampulün bozuk olması veya musluk contalarının bozuk olması örnek verilebilir. Kiralananın önemli olmayan ayıpla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.(TBK 304/2) Ancak borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere ve sözleşmenin feshine başvuramaz.Diğer yandan ayıbın gizli ya da açık olması kiracıya fesih hakkı verilebilmesini etkilemez.

Kiraya Verenin, Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

Kiraya verenin, kiralananın ayıplarından sorumlu olabilmesi için kiralanandaki ayıbın gizli olması gerekir. Şayet kiracı, sözleşmenin kurulduğu sırada kiralanan da ayıbın mevcut olduğunu bilmesi veya bilmesi gerekirse kiralayana karşı ayıptan dolayı başvuramaz. Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise, kiracının kiralananı muayene etmesi yani gözden geçirmesi ve ayıbı fark eder etmez kiralayana bildirmesi gerekir. Kiracının sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları kiralayana bildirmemesi tazminat ile sorumlu olması sonucunu doğurur.(BK m.318) Kiralanan konutun su akıtması ve kiracının da bu durumu fark etmesine rağmen kiralayana bildirmediğini varsayalım. Bildirim yapılmadığı için kiraya veren tamir edemeyecek ve bu durum binanın sağlamlığını tehdit edecektir. Su akmasından dolayı kiracının eşyaları zarar görebilir. Ancak kiracı bildirimde bulunmadığı için kiraya verenden zararının tazminini talep edemez. Çünkü böyle bir durumda kiracı ihbarda bulunmayarak kiraya verene onarma veya ayıpsız mislini verme fırsatı tanımamıştır.

Kiraya verenin sorumluluğunun doğması için, onun kusurlu olmasına gerek olmadığı gibi sözleşmenin kurulduğu sırada ayıbı bilmesine de gerek yoktur. Kiracı her zaman yasal hakkını kullanabilecektir. Ayrıca, kiraya verenin sorumluluğunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması da gerekmektedir. Taraflar, kiralayanın ayıba karşı sorumluluktan doğan sorumluluğunu sözleşme ile kaldırabilir veya sınırlayabilir.(BK m.301)Ancak bu hükmün iki istisnası vardır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yönde anlaşmalar yapılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkileri bakımından genel işlem koşulları yoluyla kiraya verenin sorumluluğu daraltılamaz veya ortadan kaldırılamaz.

Kiraya Verenin Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluğu

TBK m.305’e göre: “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” Bu madde hükmü ve devamı ile kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı:

Kiraya verenden ayıbın giderilmesini(onarım) talep hakkına sahiptir.

Kiracı gerek önemli gerekse önemli olmayan ayıplarla, önceden ya da sonradan ortaya çıkan ayıbın giderilmesini kiralanandan talep edebilir. Kiracı, ayıpların giderilmesi için uygun bir süre vermelidir. Bu süre içerisinde kiraya veren, mevcut ayıpları gidermezse kiracı, tazminat hakkını kullanabileceği gibi(BK md.308), kiradan indirim hakkını veya sözleşmeyi fesih hakkını da kullanabilir.

Kiracının kiralanandaki ayıbı bizzat kendisinin giderme imkanına sahip olması(BK m.306/1)

TBK m.306/1’e göre : “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.”

Bu madde hüküm uyarınca, kiralanan sözleşme ile öngörülen kullanma imkanını esaslı surette engellememekle birlikte kısıtlıyor ise, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilecektir. Ayıpların önemli olup olmadığı hususu, kiralanan şeyin değeri veya kira bedelinin tutarına göre değil bizzat ayıbın niteliğine ve yapılacak masrafına göre belirlenir. Kiracı ayıbı bir başkasına gidertirse, yaptığı masrafları kira bedelinden indirebilecektir. Buna karşın önemli ayıpların varlığı halinde kiracının kiralanan adına hareket edebilmesi için hakim izni gerekir.(BK m.113)

Kira bedelinin indirilmesini talep hakkı vardır.

BK m.307 :” Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiralananın teslim anındaki ayıplar ile kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi kiracıya , kira bedelinde indirim talep hakkını verir. Kiracı ayıbın giderilmesini talep etmek yerine veya ayıplı şeyin kullanımının azalması oranında kira bedelinden indirim isteyebilir. Ayıp kiralayanın kusurundan kaynaklanmasa bile bu talep hakkı mevcudiyetini korur.

Ancak bilinmesi gereken husus, kiranın indirilmesi talep hakkını bir kapının kilidinin bulunmaması, duş başlığının olmaması gibi önemsiz ayıplar için kullanılmaz. Bu durumda kiracı, ayıbın giderilmesini talep etmek veya tazminat ile yetinir.

Sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.

TBK m.305/2: “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” Ve TBK m.306/2: “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”

Bu hükümler uyarınca sözleşmenin feshedilebilmesi için ,öncelikle ayıbın önemli bir ayıp olması gerekir. Önemli olmayan ayıplar için bu hüküm uygulanmaz.Kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için diğer bir husus ise , kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesi ve talebe rağmen kiralayanın ayıbı gidermemiş olması gerekir. Eğer kiracı,temerrüde ilişkin hükümleri kullanmayı tercih ederse ayıbın giderilmesini kiralayandan talep etmeksizin sözleşmeden dönebilir. Dönme halinde tazmin edilecek zarar olumsuz zarar, fesih halinde olumlu zarar olacaktır.

Kiracının ayıp dolayısıyla uğradığı zararın tazminini talep etme hakkı vardır.(BK m.308)

MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Hükme göre, kiralayan şeyin ayıplı olarak tesliminde ya da sonradan ayıbın meydana gelmesinde kusuru olmadığını ispat ederse sorumluluktan kurtulur. Burada tazmini gereken zarar müspet(olumlu) zarar olacaktır.

Mahkemece toplanan delillere ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, davacı ile dava dışı … Finansal Kiralama A.O. arasında davaya konu çikolata inceltme makinesini almak üzere finansal kiralama sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye istinaden malik olan kiralayanın sahip olduğu hakları da davacı kiracıya devrettiği, bu nedenle davacının, kiralananın ayıplı olmasından dolayı doğrudan satıcıya başvurarak makinenin ayıplı olmasından dolayı sahip olduğu hakları kullanabileceği, davaya konu makineden dolayı davalının 1 yıl garanti sorumluluğu olduğu, bu süre içerisinde makinenin müteaddit defalar arızalandığı, bu arızaların davalı tarafça giderilememesi, onarım borcunu haksız olarak yerine getirmemesi nedeniyle davacının makineyi üçüncü kişiye tamir ettirdiği, davacının makinenin tamir masrafını davalıdan isteyebileceği ayrıca makinenin çalışmadığı dönemde davacının çalışmayan makineden doğan eksikliğin giderilmesi için üç ay süre ile 3 işçi çalıştırması gerektiği davacının bundan kaynaklanan zararının da davalıdan tazmin edilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 34.887,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, fazla yatırılan peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 15/01/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.(YARGITAY 19.HD 2019/114 K.)

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir