Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar konusunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ile birlikte tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelebilir. Kısaca açıklamak gerekirse tapu iptal ve tescil davası ile bir daireyi ve ya arsa payını haksız yere elinde bulunduran kişiden o payların veya dairelerin kendisine geçirilmesi istenir. Örneğin, müteahhite inşaatı tamamladığı halde hak ettiği daireleri tapuda geçirmeyen arsa sahibine karşı müteahhit tarafından tapu iptal ve tescil davası açılır. Yani sözleşmeye aykırı davranmasına rağmen daireyi elinde bulunduran kişiye ve ya sözleşmeye uygun davranmasına rağmen kendi üstüne daireleri alamayan kişi tarafından açılan davadır. Bu dava anlaşmazlık konusu olaya göre ya arsa sahibi ya yüklenici ya da yükleniciden hak kazanan 3. kişiler tarafından açılabilir.

Arsa Sahibinin Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Arsa payı inşaat karşılığı sözleşmesinde arsa paylarının devri tarafların anlaşmasına göre çeşitli zamanlarda yapılabilir. Arsa sahibi yükleniciye inşaat başlamadan ve ya başlama esnasında tüm payları devretmiş olabilir. Bu noktada karşılaşılacak sorun ise inşaatın bitmesinden sonra yüklenicinin devretmesi gereken bağımsız bölümleri yani daireleri arsa sahibine devretmemesidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar konusunda böyle bir durumda arsa sahibi mağdur duruma düşer ve tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. Bu dava ile mahkemeden yüklenici üzerindeki sözleşme konusu arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin iptali ve bunların arsa sahibine tescil edilmesi talep edilir. Bu durumun önlenmesi için yükleniciye verilen paylara ipotek konulabilir ve inşaat seviyesi ilerledikçe bu ipotekler ilerleme oranınca çözülebilir. Ya da arsa sahibi teminat mektubu alabilir.

Benzer bir durumda da yüklenici daireleri inşaata başlamadan ya da inşaat devam ederken 3. kişilere satmış olabilir. Arsa sahibinin inşaatın başlama sırasında tüm arsa paylarını yükleniciye devretmesi Yargıtay’ın tabirine göre avans niteliğindedir, yükleniciye finans sağlamak niyetiyle yapılır ve yüklenici 3. Kişilere kendi payına düşecek daireleri daha inşa etmeden satarak kendine finansman sağlamış olur.  Yani ortada fiziki daireler bulunmamasına rağmen daireler satılmıştır. Satışa ve sağlanan finansmana rağmen sözleşme mahkeme kararıyla geriye etkili şekilde feshedildiyse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla yükleniciden ve yükleniciden daireleri satın alan 3. Kişilerden arsa paylarını geri talep eder.

İnşaat süresinde başlamamış ve bitirilmemiş ve akabinde sözleşme geriye etkili feshedilmiş ise, sözleşme hiç yapılmamış kabul edilir. Yükleniciye geçen ve oradan da 3. kişiye geçen paylar hukuki dayanaktan yoksun kalır ve iadesi gerekir. Eğer ki fesih ileriye etkili olursa yüklenici daireleri hak eder ancak inşa ettiği oranda daire alır. Örneğin 10 daire alması gerekirken inşaat seviyesi %90’da ileriye etkili olarak sözleşme feshedilmiş ise yüklenicin hak ettiği pay 9 daire olur ve önceden geçen 1 fazla dairenin iptal ve tescili gerekir.

Yüklenicinin Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Yüklenici tarafından açılacak  bu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar ancak Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş olduğu durumlarda açılabilir. Şayet sözleşmede yükleniciye bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmışsa bağımsız bölümler kat irtifakı kurulmasıyla oluşacağından öncelikle tapuda kat irtifakının kurulması gerekir.  Kat irtifakı inşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde yapılacak dairenin hissesine düşen arsa tapusudur. Eş deyişle, kat irtifakının amacı yapılacak binanın ve dairelerin özellikleri, metrekaresi, modeli vs hakkında taahhüt vermektir. Bu şekilde, yapılacak dairelerin nasıl olacağı taraflar arasında kararlaştırılmış olur ve ileride bir anlaşmazlığa düşüldüğünde mahkemede bu kat irtifakı ileri sürülerek mahkemenin tespit yapmak adına daha da uzamasının önüne geçilmiş olunur. Bu sebeple yüklenicin dava açmadan önce kat irtifakını kurmuş olması onun lehinedir.

Aynı zamanda yüklenicinin açtığı tapu iptali ve tescil davalarında hakim tarafından yüklenicinin özen borcu göz önüne alınır. Bunun gereği olarak inşaatın plan ve projesine, ruhsatına ve imara uygun yapılıp yapılmadığı belediye işlem dosyası getirtilerek araştırılır. Uygun değilse yasal hale getirilmesi için yükleniciye süre verilir. Yasal hale geldikten sonra yüklenicinin hak ettiği paylar için tescil hükmü oluşturulur. Bu sebeplerle yüklenicinin mahkemeye başvurmadan önce yapması gereken işleri eksiksiz halletmesi, uzun sürecek ve bu sebeple mağduriyet yaşatacak davaların önünü kesmiş olur.

Üçüncü Kişilerin Yükleniciden Kazandıkları Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptal Tescil Davaları

Bu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar yükleniciden arsa payı hakkını devralan 3. Kişiler tarafından açılır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta 3. kişinin yükleniciden arsa payı satın almadığıdır. Zira bu payları hâlihazırda almış olsaydı zaten bu davayı açmaya gerek olmazdı. Kısaca özetlemek gerekirse arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapıldığında, kural olarak yüklenici inşaatı anlaşmaya uygun olarak yaptığında dairelerin mülkiyetinin nakil hakkını kişisel hak olarak kazanır. Buna uygun olarak da sözleşmede kendisine ayrılan dairelerin mülkiyetlerinin naklini arsa sahibinden isteyebilir. Yani arsa payları hala arsa sahibinin elindedir ve sözleşmeye uygun olarak inşaat yapıldığında bu paylar yükleniciye devredilecektir. Yüklenici de gelecekte sahip olacağı daire hakkını inşaat daha bitmeden 3. kişilere devretmektedir. Bu devir bu sebeple bir satış mahiyetinde değil, alacağın devri mahiyetindedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 26/11/2009 gün, 2009/13145 esas ve 2009/13899 sayılı kararında bu husus belirtilmektedir.

“Taraflar arasında konut satışına ilişkin haricen yapılan bir sözleşme olduğu dosya içeriğinden anlaşıldığı gibi bu husus mahkemenin de kabulündedir. Tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. ( TMK 706, BK 213 Tapu Kanunu 26 ) Kural bu olmakla birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de yüklenici kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinde, kendisine verilecek konutların adına tescili için kişisel bir hak kazanır. Yüklenicinin tescil için kazandığı bu kişisel haklan BK 163 maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile 3. kişiye devir ve temlik edebilir.”

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması gerekse de, alacağın devri adi yazılı şekilde, notere ihtiyaç duyulmadan yapılır. Yani yüklenici daire hakkını 3. Kişilere arsa sahibinin rızasına gerek duymaksızın sadece kendi aralarında yazılı bir şekilde yaptığı anlaşmayla devredebilir. Eğer ki aynı daire birden fazla kişiye devredilmişse, ilk devredilen kişi hak sahibi olur.(14. Hd 20.11.2003 t e:2003/5341 k:2003/8244) Tabi bu alacak hakkı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hüküm doğurmasına bağlıdır. Eş deyişle, yüklenici sözleşmeye uygun bir şekilde inşaatı tamamladığında 3. Kişinin alacak hakkı doğacaktır. Çünkü 3. Kişi artık yüklenicinin yerine geçmiştir ve buna dayanarak arsa sahibinden daire hakkı iddia etmektedir. Tabi bu yüklenicinin yerine geçme olayı ile artık arsa sahibinin, yükleniciye karşı ileri sürebileceği itirazları hakkı devralan 3. Kişilere de ileri sürme hakkı doğmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 29. 11. 2007 gün, 2007/13130 Esas ve 2007/15128 sayılı kararı

“ Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki temlik sözleşmesinin öğrenildiği ana kadar temlik söz­leşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur. Ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. ” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 29. 11. 2007 gün, 2007/13130 Esas ve 2007/15128 sayılı kararı)

Buna bağlı olarak yüklenici inşaatı bütünüyle tamamlamamış ancak noksan bıraktığı iş az bir boyutta olabilir. Bir başka deyimle arsa sahibi tarafından tahammülü mümkün ölçülerde eksiklik kalırsa bu eksiklerin yükleniciden daire devralan kişiler tarafından tamamlanırsa ve ya eksiklik paraya dönüştürülerek arsa sahibine ödenirse 3. kişi tescil isteyebilir. Yani az miktardaki eksikliği tamamlayarak 3. kişiler daireleri arsa sahibinden alabilirler veyahut eksik miktarın parasını da verebilirler. Bu sebeple Kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı yükleniciden daire alan kişilerin ilerideki mağduriyetlerinin azalması açısından yüklenicinin güvenilir olmasına, önceki örnek projelerine ve yaptıkları işlere dikkat etmelerinde fayda vardır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 1998/04816 K: 1998/07616 sayılı kararında bu husus belirtilmektedir.

“Şayet yüklenici, eser sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber noksan bıraktığı iş pek cüzi bir boyutta ise yani bu noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması arsa sahibi açısından tahammül edilebilir bir boyutta ise o vakit bu pek cüzi noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması suretiyle de tescil istenebilir.”

Toparlamak gerekirse, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda bulunmadığından ve şartlarının da bir bakıma Yargıtay içtihatlarıyla oluştuğundan dolayı gündelik hayatta bu sözleşmenin uygulanmasında birçok problem ortaya çıkmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları ister yüklenici, ister arsa sahibi isterse de müteahhitlerden daire alan 3. kişiler tarafından olsun, hem sözleşme öncesi hem de uyuşmazlık sonrası daima bu konunun uzmanlarından yardım almak sonradan sorun çıkmasını ve ya sorun varsa tarafların en lehine olacak şekilde bu sorunun çözülmesini sağlayacaktır.

Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan diğer yazılarımıza ulaşabilirsiniz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da kanunda geçtiği gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmemiştir ve karma bir sözleşme özelliğini taşımaktadır. Bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini birlikte harmanlayan bir sözleşmedir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin borcu sözleşmeye uygun koşullarda örneğin imara uygun koşullarda olan arsasını yükleniciye teslim etmek ve yüklenici inşaatı tamamladığında da bunun karşılığı olarak yükleniciye bırakılacak dairelerin tapusunu ona devretmektir. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin yani müteahhidin borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslis etmektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda yazılı tipik bir sözleşme olmadığı için uygulamada birçok şekilde gerçekleştirilmektedir. Bunlardan en yaygın olanı arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleşmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Sözleşme konusunun arsa ve dolayısıyla taşınmaz olması nedeniyle payların devri taahhüdünü içeren sözleşmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) mad. 706, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) mad.213, Tapu Kanunu (“TK”) mad. 26 ve Noterlik Kanunu (“NK”) mad. 60 ve 89 gereği düzenleme şeklinde, yani noterde yazılmış, karşılıklı imzalanmış ve noter tarafından tasdik edilmiş şekilde yapılması gerekir. Aynı şekilde bu sözleşme hükümlerinde değişiklik yapılması ve ya sözleşmeye yeni maddeler eklenmesinde de noter şartı aranmaktadır. Hukukumuzda baskın görüşe ve Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre resmi şekle uyulmamasının yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Bir başka deyimle sözleşme geçersiz kabul edilir.

Dolayısıyla Notere gidilmeden yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Ancak uygulamada Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının harç ve vergilerden kaçınmak maksadı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini notere gitmeden kendi aralarında yapması sıkça görülen bir durumdur. İşte bu noktada Yargıtay noterde düzenleme şekil şartına bir istisna getirmektedir.

Geçerlilik Şartı İstisnası

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.04.1997 tarihli, 1997/15-146 esas, 1997/372 sayılı kararında bu husus: “…Ancak geçerli bir sözleşme olmamakla birlikte taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmişlerse, yahut yüklenici inşaatı bitirmiş veya çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi de inşaatın devamı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veya arsa payı yüklenici adına geçirilmiş veyahut taraflar karşılıklı olarak ve kısmen edimlerini ifa etmişlerse bu takdirde sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu ileri sürülemez; zira bu, MK’nun 2. maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz…” şeklinde ifade edilmiştir.

Buna göre bir sözleşmenin taraflarından birinin o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmek hakkını kötüye kullanılması niteliğini taşır ve bu husus yasal korumadan yoksun kalır. Yani noterde düzenlenmemiş olsa bile birbirlerine sözleşmeyi yerine getirecekleri hakkında güven veren ve yapması gereken eylemleri yapmaya başlayan ( örneğin inşaatın başlaması ve belirli bir seviyeye getirilmesi) taraflar sözleşmenin geçersizliğine dayanılarak sözleşmenin icrasından kaçınılamaz.

Örneğin notere gidilmeden yani şekil şartına uyulmadan bir sözleşme yapılır ya da hiç sözleşme yapılmamasına rağmen yüklenici inşaatı tamamlar ise arsa sahibi geçersizliği ya da sözleşme olmamasını ileri sürerek daireleri yükleniciye vermekten kaçınamaz. Her ne kadar geçersizlik inşaatın başlatılmasından sonra ileri sürülemeyecek olsa da bu sözleşme hükümsüz olmaya devam emekte, sadece hükümsüzlüğü ileri sürülememektedir. Ancak adi şekil ve sözleşmenin yazılı olarak yapılmaması halinde bu uyuşmazlığın mahkeme önünde ispatı oldukça zordur. Bu sebeple ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına resmi şekle uyulması her iki tarafın da menfaatine olacaktır.

Sözleşme Tarafları

Sözleşmenin geçerlilik şartıyla alakalı diğeri bir durum ise üzerinde inşaat yapılacak arsanın belli paylarda birden çok sahibi olmasıdır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 4.6.2012 Tarihli, 2012/2509 Esas, 2012/4151 Sayılı Kararında

“Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile yüklenici tarafından bağımsız bölüm satın alanlar için tapu kayıtlarının iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan şahsın yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. Dava konusu 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirildiğinden inşaat yapılması mümkün değildir. Davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme geçersiz sayıldığından davalı hakkındaki tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme sonucu red kararı verilmesi hatalıdır.”

Böyle bir durumda tüm maliklerin ortak rızası ile bu sözleşmenin kurulması, yani hepsinin imzasının sözleşmede olması gerekir. Yüklenicinin bu duruma dikkat etmesi gerekir yoksa tek bir malik bile sözleşmede taraf değilse sözleşme icra edilebilir değildir. Fakat tüm maliklerin rızasının bulunmasının istisnası kentsel dönüşüm sebebiyle yapılan inşaatlardır. Çünkü 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinde kentsel dönüşüm kapsamında olan binalarda kat maliklerinin tamamının değil, en az üçte iki çoğunluğunun rızası aranmaktadır. Aynı şekilde arsa sahiplerin de dikkat etmesi gereken durum kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulduktan sonra fesih davası açılmak istenirse davayı tüm maliklerin beraber açması veya açılan davaya muvafakatlerinin olması gerektiğidir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 10.7.2012 tarihli, 2012/3203 esas,  2012/5258 karar sayılı kararında

“Sözleşmenin feshi davasında sözleşmede imzası bulunan paydaşların taraf olmaları veya açılan davaya muvafakatlarının sağlanması zorunludur.”

Eğer tüm malikler davada taraf değilse dava reddedilecek ve fesih davası açılamayacaktır. Bu gibi durumları engellemek için malikler iyi araştırılmalı ve taraf eksikliği bulunmayacak şekilde sözleşme yapılmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken bu sözleşme sadece sözleşmedeki tarafları bağlayan bir sözleşmedir. Yani arsa sahibinin taşınmaz paylarını üçüncü kişilere satması halinde müteahhitle (yükleniciyle) yapılan sözleşmeyi yeni malikler (arsa sahipleri) tanımayabilirler. Yüklenicinin bu durumdan kendisini koruması için TMK 1009. Maddesi, bu sözleşmenin tapuda şerh edilebileceğini hükme bağlamıştır. Bir başka anlatımla, şerh ile artık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsanın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilecek, onlar da sözleşme ile bağlı olacak ve yüklenici, sözleşmenin geçerliliğini garanti altına almış olacaktır. Bu şerhin yapılabilmesi için noterce düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte arsanın bulunduğu bölgedeki Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurulması gerekmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere sözleşmenin noterlikte yasal şekle uygun yapılmasının diğer bir faydası da şerh hakkının kullanılabilmesi ve karşılaşılabilecek mağduriyetlerin engellenmesidir.,

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarafların Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle birlikte yüklenici inşaatı ve bağımsız bölümleri yani söz konusu daireleri belli bir sürede yapmayı üstlenir. Bu sürenin başlangıç anı aksi kararlaştırılmadığı sürece belediyeden inşaat ruhsatının alınmasıdır. Ruhsat alınması için başvuru dilekçesine sadece; tapu veya tapu kayıt sureti (müracaattan en fazla bir ay önce alınmış), imar çapı (müracaattan en fazla bir yıl önce alınmış), röperli veya yoksa ebatlı kroki, mimari projeyi, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, ısı yalıtım raporu, numarataj krokisi, Belediye Gelirler Müdürlüğü emlakları eklenmesi gereklidir. İstenen harçlar yatırılarak inşaat ruhsat servisinden inşaat ruhsatı alınır. İnşaatın başlayabilmesi için projenin çizilmiş olması ve bunun belediye tarafından onaylanması gerekir. Tabi bu ruhsatın kimin tarafından alınacağı da sözleşmede belirtilmelidir. Aksi takdirde sözleşmede ruhsat alımının kimin tarafından yapılacağı belirtilmiyorsa bu borç arsa sahibinin üzerindedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 12.12.2005 T., Esas: 2004/7443, Karar: 2005/6761: “… Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm olmaması ve yükleniciye bu işler için vekaletname verilmemiş olması halinde plan ve projeleri çizdirmek ve inşaat ruhsatını almak arsa ( iş ) sahibinin görevidir. Ruhsata tâbi inşaatın ruhsatsız yapılması halinde ruhsatsız ve kaçak inşaatı yapan yüklenici kusurlu olduğu gibi ruhsat alma edimini yerine getirmeyen arsa sahipleri de kusurludur…”

Eğer ruhsat alımı yüklenicinin üzerindeyse, sözleşmede ruhsat alımı için belli bir süre verilmesi ve bu sürenin geçirilmesi halinde de cezai şart kararlaştırılması inşaatın zamanında tamamlanması açısından arsa sahibi için faydalı olur. Yoksa yüklenici ruhsat almayı geciktirerek arsa sahiplerini mağdur edebilir. Aynı zamanda ruhsatın yüklenici tarafından alınabilmesi için arsa sahibinden vekâletname alması gerekir. Bu durumda uygulamada genelde hazır vekâletnameler kullanılmaktadır ve bu vekaletnameler hazır olduğu için yükleniciye ruhsat almaktan başka haklar da vermektedir.

Bu sebeple arsa sahibinin kendini daha iyi koruyabilmesi için vekaletnamenin sadece ruhsat alma işlemleri için verilmesine dikkat edilmelidir. İnşaatın tamamlanması için anlaşılan sürenin sonunda yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması durumunda yüklenici temerrüde düşer, yani borcunu yerine getirmemiş olur. Özellikle ekonomik kriz zamanlarında değişen malzeme fiyatları sebebiyle müteahhitler ya inşaata hiç başlamamakta ya da inşaatı yarım bırakmaktadırlar. Bu durumda arsa sahibi ve yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca daire satın alan 3. kişiler mağdur duruma düşmektedirler.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Belli durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih gündeme gelebilir.

 “Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2005/7593 esas, 2007/187 karar sayılı kararı  Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararı ile feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir…”

Eş deyişle, Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmesi ancak 2 türlü şekilde olabilir. Bunlardan ilki rızai fesih, yani yüklenici ve arsa sahibinin anlaşarak sözleşmeyi feshetmesidir. Diğeri ise kazai fesih, yani mahkeme kararı ile fesihtir. Bu durumda karşılıklı olarak fesih konusunda anlaşamayan arsa sahibi ve yükleniciden biri mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini talep eder. Bu duruma genellikle yüklenicinin inşaata hiç başlamadığı, ya da başlasa bile sözleşmede taahhüt edilen zamanda bitiremeyeceğinin arsa sahibi tarafından anlaşıldığı hallerde karşılaşılır. Böyle bir fesih durumunda sözleşmenin feshi kural olarak geriye dönük etkili olur.

Bunun anlamı, sözleşmenin hiç yapılmamış gibi kabul edileceği ve yüklenicinin arsa payını değil de imal ettiği inşaat bedelini alacağıdır. Ancak 25.01.1984 gün ve E.3 K.1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında inşaatın büyük oranda tamamlanması ( %90 üzerinde ) durumunda Medeni Kanunun 2.maddesi hükmünce akdin ileriye dönük feshi kabul edilebileceği kabul edilmiştir. Yani müteahhit (yüklenici) kendi kusuruyla inşaatı tamamlayamadığında, eğer ki inşaatın %90’ı tamamlanmış halde ise; ki bu hesabın yapılmasında %90’lık oran sadece arsa sahibinin payına düşen bölümler dikkate alınarak değil, tüm projenin hesaba katılması ile bulunur, inşaatın gerçekleştirilen fiziki seviyesine göre yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısı ve bu bağımsız bölümlerin hangileri olduğu belirlenir.  Diğer bir deyişle, ileriye dönük fesihte yüklenici tapuya yani arsa payına hak kazanır. Bu farklılık daha çok yüklenicinin inşaat dairelerini 3. Kişiye sattığı durumlarda önem kazanır.

YARGITAY 15.Hukuk Dairesi 14.10.2005 tarihli, 2005/5335 esas,
2005/5448 karar sayılı kararında

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olup iki tarafa hak ve borç yükleyen sözleşmelerdendir. Karşılıklı borçlanmayı içeren sözleşmelerde taraflardan birinin temerrüdü halinde diğer tarafın üç seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sözleşmenin temerrüde düşmeyen tarafı her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle meydana gelen zararının tazminini isteyebilir. Seçimlik hakkını bu yönde kullanmayan taraf edimin ifa olunmamasını ve bu kapsamda borcun ifa edilmemesinden doğan zararının tazminini isteyebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir. Davalı, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim etmediği gibi kusursuz olduğunu da ispat edememiştir. Bu durumda arsa sahibi ifa yerine geçen olumlu zararını istemekte haklıdır. Arsa sahibi bu nevi durumlarda kendisine düşecek bağımsız bölümlerin teslimi gereken tarih itibarıyla bitmiş haldeki rayiç değerlerini olumlu zarar olarak isteyebilir. Seçimlik hakkını olumlu zarar yönünde kullanan arsa sahibi eksik işler bedeli, cezai şart, kira tazminatı vs. taleplerde ise bulunamaz.”

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Temerrüt ve Zarar Kavramı

Öncelikle olumlu (müspet) ve olumsuz (menfi) zarar kavramlarının açıklanması konunun daha iyi anlaşılması açısından gereklidir. Olumsuz zarar sözleşmenin kurulamaması, geçersiz olması yada sona ermesi sebebiyle uğranılan zarardır. Yani sözleşmeye duyulan güvenin boşa çıkmasından kaynaklanan zarardır. Olumsuz zarar kalemleri ise yol giderleri, senet masrafları, noter masrafları, taşıma iade masrafları ve sözleşmeye güvenerek daha iyi sözleşme fırsatının kaçırılması gibi önceki sözleşmeden kaynaklanan masraflardır. Olumlu zarar ise borçlunun borcunu gerektiği gibi ifa etmemesi sebebiyle (mesela geç ifa etmesi) uğranılan zarardır.

Yargıtay kararında belirtilen durum yüklenicinin inşaatı zamanında bitirmediğinde arsa sahibinin 3 tane seçimlik hakkı olduğudur. Bunlardan ilki inşaatın tamamlanması ve gecikme sebebiyle uğranılan zararların istenmesidir. Eğer arsa sahibi bunu istemiyorsa bu isteğinden vazgeçtiğini hemen yükleniciye bildirmelidir. Daha sonra ya ifadan yani binanın tamamlanmasından vazgeçip bundan doğan olumlu zararını isteyecek ya da sözleşmeden dönerek yani geriye etkili olarak sözleşmenin ortadan kaldırılması isteyerek olumsuz zararını isteyecektir. Olumlu zarar kalemi dairelerin teslim edilmesi gereken zamandaki bitmiş haldeki rayiç bedelidir. Rayiç bedel ise dairenin satış fiyatıdır. Olumsuz zarar ise arsa sahiplerinin değişen ekonomik koşullar ve inşaat yapım şartlarının değişmesi nedeniyle daha olumsuz koşullarda sözleşme yapmış olmaları halinde kaçırılan fırsat sebebiyle oluşan zararlarıdır. İnşaatın yapılmayan kısmı ise başka bir yükleniciye yaptırılır ve bundan dolayı bir zarar olursa bu zarar işi yarım bırakan yükleniciden tazmin ettirilir.  Bu nedenle sözleşmelerde bu seçimlik haklar dikkatli ele alınmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar Yazımızı Okuyunuz.